Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer nach den Werten der Reform erhoben. Für Vermieter heißt das: Die ersten Nebenkostenabrechnungen, die diese neue Grundsteuer enthalten, sind 2026 fällig. In vielen Kommunen sind die Beträge spürbar gestiegen, in manchen deutlich.

Dieser Artikel erklärt, unter welchen Bedingungen du die Grundsteuer auf den Mieter umlegen darfst, wie du den richtigen Verteilerschlüssel anwendest und welche Fehler du jetzt vermeiden solltest.

1. Rechtsgrundlage: Grundsteuer ist Betriebskosten

Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskostenposition. Geregelt ist das in § 2 Nr. 1 BetrKV: "die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer."

Voraussetzung für die Umlage ist, dass die Mietvertragsparteien die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter vereinbart haben (§ 556 Abs. 1 BGB). In der Praxis genügt dafür eine Klausel, die auf "die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV" oder "die in § 2 BetrKV genannten Betriebskosten" verweist. Eine separate Auflistung jeder einzelnen Position ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung nicht nötig.

Wichtig bei Pauschal- oder Inklusivmiete: Wer eine echte Bruttomiete vereinbart hat, kann die Grundsteuer nicht zusätzlich umlegen. Sie ist mit der Miete abgegolten. Eine Anpassung ist nur über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder eine vereinbarte Anpassungsklausel möglich.

2. Was die Grundsteuerreform praktisch ändert

Die Grundsteuerreform geht auf das Bundesverfassungsgerichtsurteil vom 10.04.2018 zurück. Hauptfeststellungszeitpunkt war der 01.01.2022, die Erhebung nach den neuen Werten läuft seit dem 01.01.2025.

Die Bundesländer haben unterschiedliche Modelle gewählt:

Bundesmodell (11 Länder, u.a. NRW, Berlin, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein): Bodenrichtwert plus Gebäudefaktor.
Bayern: reines Flächenmodell (Quadratmeter Grundstück und Gebäude).
Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell mit Lagefaktor.
Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell (Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, ohne Gebäudebewertung).

Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit Urteilen vom 10.12.2025 (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) für verfassungsgemäß erklärt. Dagegen ist eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht anhängig (Az. 1 BvR 472/26).

Das Landesgesetz Baden-Württembergs verhandelt der Bundesfinanzhof am 20.05.2026. Bis zur Entscheidung sind Bescheide nach BW-Modell zwar vollziehbar, eine spätere Korrektur ist aber denkbar. Wer ein Objekt in Baden-Württemberg vermietet, sollte den Bescheid mit Vorbehalt ablegen und die Entscheidung verfolgen.

3. Erste Reform-Abrechnung: Frist und Form

Für das Wirtschaftsjahr 2025 muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens am 31.12.2026 zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Geht sie später zu, kannst du keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn du hast die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Der Standard-Verteilerschlüssel ist die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Eine andere Aufteilung gilt nur dann, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556a Abs. 2 BGB).

Beispiele für Sonderfälle:

Leerstand: Den Anteil leerstehender Wohnungen darf der Vermieter nicht auf die anderen Mieter umlegen. Diesen Anteil trägst du selbst (BGH VIII ZR 159/05 vom 31.05.2006).
Mischobjekt mit Gewerbe: Bei der Grundsteuer ist nach BGH-Rechtsprechung kein Vorwegabzug für Gewerbeflächen nötig, weil die Grundsteuer ertragsunabhängig ist (BGH VIII ZR 79/16 vom 10.05.2017). Die Verteilung nach Wohnfläche ist also auch hier zulässig.
WEG-Objekte: Bei vermietetem Sondereigentum gilt der WEG-interne Schlüssel, sofern im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart ist (§ 556a Abs. 3 BGB).

4. Vorauszahlung anpassen: nur nach Abrechnung

Wenn die Grundsteuer durch die Reform spürbar gestiegen ist, willst du das wahrscheinlich auch in der laufenden Vorauszahlung abbilden. Hier gibt es eine wichtige Reihenfolge.

Eine Anpassung der Vorauszahlung ist erst nach einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung möglich (§ 560 Abs. 4 BGB). Du musst die Anpassung in Textform mitteilen und sie auf eine angemessene Höhe begrenzen.

Praktisch heißt das:

Du erstellst die Nebenkostenabrechnung 2025.
Du stellst fest, dass die Grundsteuer-Position deutlich über der bisherigen Vorauszahlung liegt.
Du teilst dem Mieter in einem separaten Schreiben (E-Mail genügt für die Textform) die neue Vorauszahlung mit, mit Begründung.
Die neue Vorauszahlung gilt ab dem auf das Schreiben folgenden Monat.

Eine reine Ankündigung "die Grundsteuer steigt, bitte zahl ab nächsten Monat mehr" ohne vorherige Abrechnung ist formell unwirksam.

5. Häufige Fehler bei der ersten Reform-Abrechnung

Fehler	Konsequenz
Vorauszahlung erhöht, bevor die Abrechnung erstellt ist	Anpassung formell unwirksam (§ 560 Abs. 4 BGB)
Anpassung mündlich oder per Telefon	Textform fehlt, Anpassung unwirksam
Säumniszuschläge oder Verzugszinsen mit umgelegt	Diese Kosten entstehen durch Vermieter-Verschulden, nicht umlagefähig
Leerstandsanteil auf bestehende Mieter umverteilt	Verstoß gegen BGH VIII ZR 159/05, Mieter kann Rückzahlung verlangen
Bescheid noch nicht erhalten, Abrechnung trotzdem ohne Vorbehalt erstellt	Spätere Korrektur erschwert
Mietvertrag enthält nur "Grundsteuer" ohne weiteren BetrKV-Bezug	Klausel kann formell wirksam sein, aber das Risiko ist höher; bei Neuabschluss klar formulieren

Wenn der Bescheid bei der Abrechnung noch fehlt: Du kannst die Abrechnung mit einem klaren Vorbehalt erstellen ("Position Grundsteuer geschätzt nach letztem bekanntem Jahresbetrag, Anpassung nach Erhalt des Bescheids vorbehalten"). Nach Eingang des Bescheids hast du nach ständiger BGH-Rechtsprechung einen angemessenen Zeitraum für die Korrektur, in der Praxis wird häufig von drei Monaten ausgegangen.

6. Was du jetzt konkret tun solltest

Dokumente sammeln:

Aktuellen Grundsteuerbescheid (ab 01.01.2025) vom Finanzamt
Hebesatzbescheid der Gemeinde (kann vom Vorjahr abweichen)
Mietvertrag mit Betriebskosten-Klausel
Vorjahres-Nebenkostenabrechnung als Vergleich

Prüfen:

Vertragstyp identifizieren: Nettokaltmiete plus Vorauszahlung, Pauschalmiete oder Inklusivmiete?
Verteilerschlüssel verifizieren: Was steht im Vertrag, was sagt § 556a BGB?
Leerstandsanteile herausrechnen.
Nur den Festbetrag der Grundsteuer umlegen, keine Säumniszuschläge.
Bei Mischobjekt: kein Vorwegabzug nötig.

Handeln:

Abrechnung 2025 fristgerecht bis 31.12.2026 zustellen.
Falls die Grundsteuer deutlich gestiegen ist: nach der Abrechnung die Vorauszahlung in Textform anpassen.
Bei Objekten in Baden-Württemberg: BFH-Termin am 20.05.2026 verfolgen.

Wie Vecura dabei hilft

Das Nebenkosten-Modul in Vecura prüft jede Position automatisch gegen den Katalog des § 2 BetrKV, wendet den im Mietvertrag hinterlegten Verteilerschlüssel an und rechnet Leerstandsanteile heraus. Bei der ersten Reform-Abrechnung erkennst du auf einen Blick, ob die Grundsteuer-Position plausibel ist im Vergleich zum Vorjahr, und wo eine Vorauszahlungs-Anpassung sinnvoll wäre.

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Rechtshinweis: Dieser Artikel informiert allgemein zur Umlage der Grundsteuer und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen oder bei verfassungsrechtlich noch nicht abschließend geklärten Modellen (BW-Landesgrundsteuergesetz, Stand Mai 2026) empfehlen wir die Konsultation eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts.

Quellen: gesetze-im-internet.de (BGB, BetrKV), bundesfinanzhof.de (BFH-Urteile vom 10.12.2025, II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25), dejure.org (BGH VIII ZR 159/05, BGH VIII ZR 79/16), Finanzministerium Baden-Württemberg, BMF-Monatsbericht 11/2021.