Ratgeber
Grundsteuer 2025 auf den Mieter umlegen: was Vermieter jetzt prüfen müssen
Die Grundsteuerreform schlägt 2026 erstmals in deinen Nebenkostenabrechnungen durch. Welche Voraussetzungen gelten, wie du sauber umlegst und was bei der Vorauszahlung wichtig ist.
Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer nach den Werten der Reform erhoben. Für Vermieter heißt das: Die ersten Nebenkostenabrechnungen, die diese neue Grundsteuer enthalten, sind 2026 fällig. In vielen Kommunen sind die Beträge spürbar gestiegen, in manchen deutlich.
Dieser Artikel erklärt, unter welchen Bedingungen du die Grundsteuer auf den Mieter umlegen darfst, wie du den richtigen Verteilerschlüssel anwendest und welche Fehler du jetzt vermeiden solltest.
1. Rechtsgrundlage: Grundsteuer ist Betriebskosten
Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskostenposition. Geregelt ist das in § 2 Nr. 1 BetrKV: "die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer."
Voraussetzung für die Umlage ist, dass die Mietvertragsparteien die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter vereinbart haben (§ 556 Abs. 1 BGB). In der Praxis genügt dafür eine Klausel, die auf "die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV" oder "die in § 2 BetrKV genannten Betriebskosten" verweist. Eine separate Auflistung jeder einzelnen Position ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung nicht nötig.
Wichtig bei Pauschal- oder Inklusivmiete: Wer eine echte Bruttomiete vereinbart hat, kann die Grundsteuer nicht zusätzlich umlegen. Sie ist mit der Miete abgegolten. Eine Anpassung ist nur über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder eine vereinbarte Anpassungsklausel möglich.
2. Was die Grundsteuerreform praktisch ändert
Die Grundsteuerreform geht auf das Bundesverfassungsgerichtsurteil vom 10.04.2018 zurück. Hauptfeststellungszeitpunkt war der 01.01.2022, die Erhebung nach den neuen Werten läuft seit dem 01.01.2025.
Die Bundesländer haben unterschiedliche Modelle gewählt:
- Bundesmodell (11 Länder, u.a. NRW, Berlin, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein): Wohngrundstücke werden in einem typisierten Ertragswertverfahren bewertet. Dabei fließen unter anderem Grundstücks- und Wohnfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr sowie typisierte Nettokaltmiete und Mietniveaustufe ein (BMF zum Bundesmodell).
- Bayern: reines Flächenmodell (Quadratmeter Grundstück und Gebäude).
- Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell mit Lagefaktor.
- Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell (Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, ohne Gebäudebewertung).
Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit drei Urteilen vom 12.11.2025 (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) für verfassungsgemäß erklärt. Dagegen sind beim Bundesverfassungsgericht laut der amtlichen BFH-Übersicht zwei Verfassungsbeschwerden anhängig: Az. 1 BvR 472/26 zur Vorentscheidung II R 3/25 (seit dem 27.02.2026, getragen von Haus & Grund und dem Bund der Steuerzahler) und Az. 1 BvR 551/26 zur Vorentscheidung II R 25/24. Entscheidungen stehen aus.
Auch das modifizierte Bodenwertmodell Baden-Württembergs hat der Bundesfinanzhof mit zwei Urteilen vom 22.04.2026 (II R 26/24, II R 27/24) für verfassungsgemäß erklärt. Gegen beide Urteile sind inzwischen ebenfalls Verfassungsbeschwerden anhängig (Az. 1 BvR 1977/26 zu II R 26/24 und Az. 1 BvR 2005/26 zu II R 27/24, unterstützt unter anderem vom Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg und den Landesverbänden von Haus & Grund). Für Vermieter in Baden-Württemberg heißt das: Die BFH-Urteile bestätigen das Modell, die Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht bleiben zu beobachten.
3. Erste Reform-Abrechnung: Frist und Form
Für das Wirtschaftsjahr 2025 muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens am 31.12.2026 zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Geht sie später zu, kannst du keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn du hast die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Der Standard-Verteilerschlüssel ist die Wohnfläche. Einen anderen anfänglichen Maßstab können die Parteien vereinbaren; ohne Vereinbarung gilt für erfassten Verbrauch oder erfasste Verursachung ein entsprechender Maßstab, im Übrigen die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Absatz 2 regelt dagegen eine spätere einseitige Umstellung auf einen erfassten Verbrauchs- oder Verursachungsmaßstab in Textform.
Beispiele für Sonderfälle:
- Leerstand: Den Anteil leerstehender Wohnungen darf der Vermieter nicht auf die anderen Mieter umlegen. Diesen Anteil trägst du selbst (BGH VIII ZR 159/05 vom 31.05.2006).
- Mischobjekt mit Gewerbe: Bei der Grundsteuer ist nach BGH-Rechtsprechung kein Vorwegabzug für Gewerbeflächen nötig, weil die Grundsteuer ertragsunabhängig ist (BGH VIII ZR 79/16 vom 10.05.2017). Die Verteilung nach Wohnfläche ist also regelmäßig auch hier zulässig; nur wenn die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten je Quadratmeter verursacht, kann nach Billigkeit ein Vorwegabzug geboten sein.
- WEG-Objekte: Bei vermietetem Sondereigentum gilt der WEG-interne Schlüssel, sofern im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart ist und der Maßstab nicht billigem Ermessen widerspricht — sonst gilt wieder die Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 BGB).
4. Vorauszahlung anpassen: nur nach Abrechnung
Wenn die Grundsteuer durch die Reform spürbar gestiegen ist, willst du das wahrscheinlich auch in der laufenden Vorauszahlung abbilden. Hier gibt es eine wichtige Reihenfolge.
Eine Anpassung der Vorauszahlung ist erst nach einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung möglich (§ 560 Abs. 4 BGB). Du musst die Anpassung in Textform mitteilen und sie auf eine angemessene Höhe begrenzen.
Praktisch heißt das:
- Du erstellst die Nebenkostenabrechnung 2025.
- Du stellst fest, dass die Grundsteuer-Position deutlich über der bisherigen Vorauszahlung liegt.
- Du teilst dem Mieter in einem separaten Schreiben (E-Mail genügt für die Textform) die neue Vorauszahlung mit, mit Begründung.
- In der Praxis üblich: Die neue Vorauszahlung wird ab dem auf das Schreiben folgenden Monat angesetzt (einen festen gesetzlichen Zeitpunkt nennt § 560 Abs. 4 BGB nicht).
Eine reine Ankündigung "die Grundsteuer steigt, bitte zahl ab nächsten Monat mehr" ohne vorherige Abrechnung ist formell unwirksam.
5. Häufige Fehler bei der ersten Reform-Abrechnung
| Fehler | Konsequenz |
|---|---|
| Vorauszahlung erhöht, bevor die Abrechnung erstellt ist | Anpassung formell unwirksam (§ 560 Abs. 4 BGB) |
| Anpassung mündlich oder per Telefon | Textform fehlt, Anpassung unwirksam |
| Säumniszuschläge oder Verzugszinsen mit umgelegt | Keine laufenden öffentlichen Lasten im Sinne von § 2 Nr. 1 BetrKV; angesetzt wird nur die festgesetzte Grundsteuer |
| Leerstandsanteil auf bestehende Mieter umverteilt | Verstoß gegen BGH VIII ZR 159/05, Mieter kann Rückzahlung verlangen |
| Bescheid noch nicht erhalten, Abrechnung trotzdem ohne Vorbehalt erstellt | Spätere Korrektur erschwert |
| Mietvertrag enthält nur "Grundsteuer" ohne weiteren BetrKV-Bezug | Klausel kann formell wirksam sein, aber das Risiko ist höher; bei Neuabschluss klar formulieren |
Wenn der Bescheid bei der Abrechnung noch fehlt: Du kannst die Abrechnung mit einem klaren Vorbehalt erstellen ("Position Grundsteuer geschätzt nach letztem bekanntem Jahresbetrag, Anpassung nach Erhalt des Bescheids vorbehalten"). Das trägt aber nur, wenn du die Verzögerung nicht selbst zu vertreten hast - etwa weil die Gemeinde den Bescheid noch nicht erlassen hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB; BGH, Urteil VIII ZR 264/12 zur nachträglichen Grundsteuer). Nach Eingang des Bescheids musst du die Korrektur ohne schuldhaftes Zögern nachholen, also zeitnah.
6. Was du jetzt konkret tun solltest
Dokumente sammeln:
- Aktuellen Grundsteuerbescheid der Stadt oder Gemeinde (ab 01.01.2025; in Berlin und Hamburg von der zuständigen Landesfinanzbehörde)
- Grundsteuerwert- und Messbetragsbescheide des Finanzamts als Berechnungsgrundlage; die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an (BMF zum dreistufigen Verfahren)
- Mietvertrag mit Betriebskosten-Klausel
- Vorjahres-Nebenkostenabrechnung als Vergleich
Prüfen:
- Vertragstyp identifizieren: Nettokaltmiete plus Vorauszahlung, Pauschalmiete oder Inklusivmiete?
- Verteilerschlüssel verifizieren: Was steht im Vertrag, was sagt § 556a BGB?
- Leerstandsanteile herausrechnen.
- Nur den Festbetrag der Grundsteuer umlegen, keine Säumniszuschläge.
- Bei Mischobjekt: kein Vorwegabzug nötig.
Handeln:
- Abrechnung 2025 fristgerecht bis 31.12.2026 zustellen.
- Falls die Grundsteuer deutlich gestiegen ist: nach der Abrechnung die Vorauszahlung in Textform anpassen.
- Bei Objekten in Baden-Württemberg: Der BFH hat das BW-Bodenwertmodell mit Urteilen vom 22.04.2026 für verfassungsgemäß erklärt; die dagegen anhängigen Verfassungsbeschwerden (1 BvR 1977/26, 1 BvR 2005/26) im Blick behalten.
Wie Vecura dabei hilft
Das Nebenkosten-Modul in Vecura markiert derzeit klar bezeichnete Reparatur-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie ähnliche Kostenbezeichnungen. Es meldet außerdem fehlende Verteilerschlüssel und Verbrauchsschlüssel ohne Zählerdaten. Das ist eine Vorprüfung, keine vollständige Prüfung aller 17 Positionen des § 2 BetrKV und kein automatischer Abgleich mit dem Mietvertrag oder dem Vorjahr. Die Grundsteuer und den vereinbarten Maßstab prüfst du deshalb vor dem Versand anhand der Bescheide und des Mietvertrags selbst.
Rechtshinweis: Dieser Artikel informiert allgemein zur Umlage der Grundsteuer und ersetzt keine Rechtsberatung. Der BFH hat Bundesmodell und BW-Bodenwertmodell für verfassungsgemäß erklärt; Verfassungsbeschwerden sind gegen das Bundesmodell (1 BvR 472/26, 1 BvR 551/26) und das BW-Modell (1 BvR 1977/26, 1 BvR 2005/26) anhängig (Stand: 31.08.2026). Bei konkreten Streitfällen empfehlen wir die Konsultation eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts.
Quellen: gesetze-im-internet.de (BGB, BetrKV), bundesfinanzhof.de (BFH-Urteile vom 12.11.2025, II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25 zum Bundesmodell; BFH-Urteile vom 22.04.2026, II R 26/24, II R 27/24 zum BW-Bodenwertmodell; amtliche Übersicht der anhängigen Verfassungsbeschwerden 1 BvR 472/26, 1 BvR 551/26, 1 BvR 1977/26, 1 BvR 2005/26), dejure.org (BGH VIII ZR 159/05, BGH VIII ZR 79/16), Finanzministerium Baden-Württemberg, BMF-Monatsbericht 11/2021.