WEG-Jahresabrechnung nach § 28 WEG: was drinsteht und worüber beschlossen wird

Nach Ablauf jedes Kalenderjahres wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgerechnet: Was hat die Gemeinschaft eingenommen und ausgegeben, und was muss jeder Eigentümer nachzahlen oder bekommt er zurück? Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, hat sich dabei vor allem geändert, worüber die Eigentümer beschließen.

Dieser Artikel erklärt, was § 28 WEG verlangt, wie aus der Einzelabrechnung die Abrechnungsspitze wird, was in den Vermögensbericht gehört und warum vermietende Eigentümer die Hausgeldabrechnung nicht einfach an ihre Mieter weitergeben können.

Stand: 07.10.2026. Die Gesetzestexte wurden an diesem Tag auf gesetze-im-internet.de abgerufen, die Urteile beim Bundesgerichtshof.

1. Was das Gesetz verlangt

§ 28 Abs. 2 WEG regelt die Jahresabrechnung in zwei Sätzen: „Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.“ (§ 28 WEG)

Verpflichtet ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter erstellt die Abrechnung als ihr ausführendes Organ, und zwar auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre. Die Pflicht entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24). Daneben kann ein früherer Verwalter aus seinem Verwaltervertrag weiter verpflichtet sein, wenn die Pflicht schon während seiner Amtszeit entstanden ist; endete seine Amtszeit am 31. Dezember, muss er die Abrechnung für dieses Jahr grundsätzlich nicht mehr erstellen, es sei denn, sein Verwaltervertrag regelt das ausdrücklich (ebenda, Rn. 16). Eine feste Frist in Monaten nennt das Gesetz nicht.

Grundlage ist der Wirtschaftsplan des Jahres: Auf seiner Basis beschließen die Eigentümer die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen, also das laufende Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG).

2. Beschlossen wird die Abrechnungsspitze, nicht das Zahlenwerk

Vor der Reform genehmigten die Eigentümer die gesamte Jahresabrechnung. Heute sind nach dem Bundesgerichtshof „nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind“, Gegenstand des Beschlusses, die sogenannten Abrechnungsspitzen. Das Zahlenwerk dient „lediglich ihrer Vorbereitung“ (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23, Rn. 5).

Ein vereinfachtes Beispiel mit erfundenen Zahlen. Es betrachtet nur die Kosten und die Vorschüsse dafür, ohne Rücklagen:

Posten	Betrag
Anteil von Eigentümerin A an den Kosten des Jahres	3.120,00 €
Beschlossene Vorschüsse laut Wirtschaftsplan (12 × 240,00 €)	2.880,00 €
Abrechnungsspitze (Nachschuss)	240,00 €

Hat A im Jahr nur elf Vorschüsse gezahlt, schuldet sie zusätzlich 240,00 € aus dem Wirtschaftsplan. Dieser Rückstand ist nicht Teil der Abrechnungsspitze; offen sind dann zusammen 480,00 €. Liegt der Kostenanteil unter den beschlossenen Vorschüssen, beschließen die Eigentümer stattdessen eine Anpassung der Vorschüsse; die Abrechnungsspitze ist dann negativ. Ob daraus eine Auszahlung wird, hängt auch davon ab, ob alle Vorschüsse gezahlt sind.

Ausgaben, die aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden, dürfen die Abrechnungsspitze nicht erhöhen: „Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen“ (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24, Leitsatz 1).

Zur Formulierung des Beschlusses: Ein Beschluss, der „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen“ genehmigt, ist nach dem Bundesgerichtshof nächstliegend so auszulegen, dass die Eigentümer nur die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse festlegen wollen (V ZR 102/23, Leitsatz). Sauberer ist es trotzdem, den Beschluss gleich so zu fassen, wie das Gesetz ihn vorsieht: über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse in der Höhe, die die Einzelabrechnungen ausweisen.

3. Was in der Abrechnung steht

Das Gesetz verlangt eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die zusätzlich die Einnahmen und Ausgaben enthält. In der Praxis besteht sie aus zwei Teilen:

• Gesamtabrechnung: die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Kalenderjahr, also die Zahlungen, die geflossen sind. Offene Forderungen und noch nicht bezahlte Rechnungen gehören nicht dazu.
• Einzelabrechnung: für jeden Eigentümer sein Anteil an den Kosten, die beschlossenen Vorschüsse und daraus die Abrechnungsspitze. Das Wort steht nicht in § 28 WEG, der Bundesgerichtshof verwendet es aber selbst.

Verteilt werden die Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, so wie sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 16 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 1 WEG), soweit keine abweichende Vereinbarung und kein abweichender Beschluss gilt. Für die Kosten baulicher Veränderungen gilt § 21 WEG (§ 16 Abs. 3 WEG). Die Eigentümer können „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen“ (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung auch in der Gemeinschaft, unabhängig davon, ob eine Vereinbarung oder ein Beschluss etwas anderes vorsieht (§ 3 HeizkostenV); Ausnahmen regelt die Verordnung selbst (§ 11 HeizkostenV). Bei den Heizkosten können Gesamt- und Einzelabrechnung deshalb auseinanderfallen: In die Gesamtabrechnung gehören alle im Jahr geleisteten Zahlungen für Brennstoff, in den Einzelabrechnungen werden dagegen die Kosten des im Jahr tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt. Den Unterschied muss die Abrechnung verständlich erläutern (BGH, Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10).

Viele Abrechnungen weisen außerdem haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen für die Steuerermäßigung nach § 35a EStG aus. Das ist üblich, aber keine Vorgabe aus § 28 WEG. Für vermietende Eigentümer hilft die Angabe meist nicht: Die Ermäßigung gibt es nur, „soweit die Aufwendungen nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen“, und nur für Arbeitskosten (§ 35a Abs. 5 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung sind solche Kosten in der Regel Werbungskosten.

4. Der Vermögensbericht

Neben der Abrechnung erstellt der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht, „der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält“. Er ist „jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen“ (§ 28 Abs. 4 WEG). Einen Beschluss über den Vermögensbericht sieht das Gesetz nicht vor.

5. Fristen und Rechte nach dem Beschluss

• Anfechtung: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist läuft ab dem Beschluss, nicht ab dem Zugang des Protokolls. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG), nicht gegen den Verwalter oder einzelne Eigentümer.
• Fälligkeit: Wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind, können die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).
• Einsicht: Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), also auch in die Belege zur Abrechnung.

6. Vermietet? Die Hausgeldabrechnung ist keine Betriebskostenabrechnung

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, rechnet mit dem Mieter getrennt ab. Die Hausgeldabrechnung ist dafür eine wichtige Grundlage, aber nicht dasselbe:

• Umlagefähig sind nur Betriebskosten, und nur, soweit der Mietvertrag es vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Dasselbe gilt für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die genau solche künftigen Kosten ansammelt.
• Der Verteilerschlüssel: Haben Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, gilt für vermietetes Wohnungseigentum der Maßstab der Gemeinschaft. Widerspricht er billigem Ermessen, gilt der gesetzliche Maßstab des § 556a Abs. 1 BGB: grundsätzlich die Wohnfläche, bei erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung ein Maßstab, der diesem Rechnung trägt (§ 556a Abs. 3 BGB).
• Die Frist läuft unabhängig vom Beschluss der Eigentümer: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (Satz 3). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann fristgerecht abrechnen muss, wenn der Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat, muss er darlegen und beweisen; der WEG-Verwalter ist dabei grundsätzlich nicht sein Erfüllungsgehilfe (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15, Pressemitteilung Nr. 011/2017). Wer Unterlagen früh anfordert und das dokumentiert, steht besser da.

Wie du die Betriebskostenabrechnung für deine Mieter aufbaust, zeigt unser Ratgeber Nebenkostenabrechnung erstellen.

7. Typische Fehler

Fehler	Folge
Beschluss „Jahresabrechnung wird genehmigt“	Nach dem BGH meist als Beschluss über die Abrechnungsspitze auszulegen (V ZR 102/23), trotzdem vermeidbar
Vorschussrückstände in die Abrechnungsspitze gerechnet	Spitze und Rückstand werden vermischt; der Rückstand beruht auf dem Wirtschaftsplan
Vermögensbericht vergessen	Pflicht nach § 28 Abs. 4 WEG nicht erfüllt
Hausgeldabrechnung unverändert an den Mieter weitergegeben	Verwaltungs- und Instandhaltungskosten umgelegt, die keine Betriebskosten sind (§ 1 Abs. 2 BetrKV)
Mit der Mieterabrechnung auf den WEG-Beschluss gewartet	Die Zwölf-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB gerät in Gefahr; bei verschuldeter Verspätung ist eine Nachforderung ausgeschlossen
Anfechtungsfrist ab Zugang des Protokolls gerechnet	Klage zu spät; die Frist läuft ab der Beschlussfassung (§ 45 WEG)

Wie Vecura dabei hilft

Vecura hat eine WEG-Jahresabrechnung als Entwurf in der Beta. Du erfasst die Einnahmen und Ausgaben des Jahres mit Datum, Belegreferenz und Betrag. Den Verteilerschlüssel übernimmt Vecura beim Anlegen aus dem genehmigten Wirtschaftsplan oder aus den Miteigentumsanteilen der aktuellen Eigentümer und hält ihn für diese Abrechnung fest. Heizkosten erfasst du je Eigentümer aus der Abrechnung des Messdienstes. Für jeden Eigentümer zeigt Vecura Kostenanteil, beschlossene und gezahlte Vorschüsse sowie die Abrechnungsspitze, dazu einen Soll-Ist-Vergleich zum Wirtschaftsplan und eine Beschlussvorlage nach § 28 Abs. 2 WEG. Kontenstände prüft Vecura auf den Cent: Anfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben muss den Endbestand ergeben. Nach dem eingetragenen Beschlussdatum sind die Zahlen gesperrt; Korrekturen entstehen als neue Version.

Was es noch nicht gibt: eine PDF-Ausgabe der Einzelabrechnungen, den Versand an die Eigentümer und einen fertigen Vermögensbericht. Vecura ist eine Berechnungshilfe; vor dem Beschluss gehört die Abrechnung in die Prüfung durch Verwaltung oder Fachanwalt.

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Rechtshinweis: Dieser Artikel informiert allgemein über die Jahresabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind im Einzelfall auch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und gefasste Beschlüsse (Stand: 07.10.2026). Bei Streit über Beschlüsse oder die Abrechnung empfehlen wir einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt.

Quellen: gesetze-im-internet.de (WEG §§ 16, 18, 28, 44, 45; BGB §§ 556, 556a; BetrKV § 1; HeizkostenV §§ 3, 11; EStG § 35a), bundesgerichtshof.de (BGH, Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10; BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23; BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24; BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24; BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15, Pressemitteilung Nr. 011/2017).