Gewerbe vermieten mit Umsatzsteuer: die Option nach § 9 UStG im Überblick

Wer Wohnungen vermietet, hat mit der Umsatzsteuer meist wenig zu tun: Die Vermietung ist steuerfrei. Bei Gewerbeflächen gibt es eine Wahl. Vermietest du an ein Unternehmen, kannst du auf die Steuerbefreiung verzichten. Dann ist die Miete umsatzsteuerpflichtig, und du kannst im Gegenzug die Vorsteuer aus Bau, Sanierung und laufenden Kosten abziehen.

Dieser Artikel erklärt die Voraussetzungen, das Risiko über die folgenden Jahre und was sich mit der E-Rechnung ändert. Er ersetzt keine steuerliche Beratung: Ob sich die Option für dein Objekt lohnt, rechnet dein Steuerberater mit dir durch.

Stand: 07.10.2026. Die Gesetzestexte wurden an diesem Tag auf gesetze-im-internet.de abgerufen, die Entscheidungen beim Bundesfinanzhof, die Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 15.10.2025 zur E-Rechnung und vom 18.03.2025 zur Kleinunternehmerregelung auf dessen Seite.

1. Grundsatz: Vermietung ist steuerfrei

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG steuerfrei. Nicht befreit sind unter anderem die kurzfristige Beherbergung, die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen und die Vermietung von Betriebsvorrichtungen (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Zwei Einschränkungen gibt es: Ein Stellplatz ist wie die Wohnung steuerfrei, wenn er mit einer steuerfreien Wohnungsvermietung eng verbunden ist, weil er zum selben Gebäudekomplex gehört und vom selben Vermieter an denselben Mieter vermietet wird (BFH, Urteil vom 10.12.2020, V R 41/19). Und Betriebsvorrichtungen, die als Nebenleistung zu einer steuerfreien Gebäudevermietung zwischen denselben Parteien überlassen werden, fallen nicht unter Satz 2 (BFH, Beschluss vom 17.08.2023, V R 7/23).

Die Steuerfreiheit hat einen Preis: Wer steuerfreie Umsätze ausführt, kann die Vorsteuer aus den damit zusammenhängenden Kosten nicht abziehen (§ 15 Abs. 2 UStG). Bei einem Neubau oder einer großen Sanierung geht es dabei schnell um fünfstellige Beträge.

2. Die Option: Verzicht auf die Steuerbefreiung

§ 9 Abs. 1 UStG erlaubt den Verzicht: „Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 8 Buchstabe a bis g, Nr. 9 Buchstabe a, Nr. 12, 13 oder 19 steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.“

Für die Vermietung schränkt § 9 Abs. 2 UStG das ein: Der Verzicht ist „nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen.“

Praktisch heißt das:

• Der Mieter muss Unternehmer sein und die Fläche für sein Unternehmen mieten.
• Er muss die Fläche für Umsätze nutzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ein Mieter, dessen eigene Umsätze steuerfrei sind, etwa eine Arztpraxis mit Heilbehandlungen, passt dazu in der Regel nicht. Ob eine geringfügige anderweitige Nutzung unschädlich ist, beurteilt die Finanzverwaltung nach eigenen Regeln; das gehört in die Prüfung mit dem Steuerberater.
• Den Nachweis führst du als Vermieter. Wie, schreibt das Gesetz nicht vor. Eine schriftliche Bestätigung des Mieters über die Nutzung ist ein naheliegender Weg; die Form klärst du mit deinem Steuerberater.
• Die Option geht auch für einzelne Flächen. Sie bezieht sich auf Teilflächen des Mietgegenstands, „soweit diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind“, zum Beispiel einzelne Ladeneinheiten (BFH, Urteil vom 15.04.2015, V R 46/13).

Ausnahme für ältere Gebäude: § 9 Abs. 2 UStG ist nicht anzuwenden, wenn ein Gebäude, das weder Wohnzwecken noch anderen nichtunternehmerischen Zwecken dient, vor dem 1. Januar 1998 fertiggestellt wurde und mit seiner Errichtung vor dem 11. November 1993 begonnen worden ist (§ 27 Abs. 2 UStG). Dann kommt es auf die Umsätze des Mieters nicht an; die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 UStG bleiben.

Form und Zeitpunkt: Eine besondere Form schreibt § 9 UStG für die Vermietung nicht vor. Eigene Regeln gelten nur für Grundstücksumsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, etwa einen Verkauf: Dort kann der Verzicht nur im notariell beurkundeten Vertrag erklärt werden, bei einer Zwangsversteigerung nur bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten (§ 9 Abs. 3 UStG). In der Praxis erklärst du den Verzicht, indem du die Umsatzsteuer gesondert in Rechnung stellst, zum Beispiel im Mietvertrag. Zurücknehmen lässt sich der Verzicht, „solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung anfechtbar oder aufgrund eines Vorbehalts der Nachprüfung gemäß § 164 AO noch änderbar ist“ (BFH, Urteil vom 19.12.2013, V R 6/12). Für den Verzicht selbst gelten nach diesem Urteil dieselben zeitlichen Grenzen. Zur Rücknahme gehört eine berichtigte Rechnung ohne Umsatzsteuer; dient der Mietvertrag als Rechnung, ist also auch er anzupassen.

3. Was die Option bewirkt

• Umsatzsteuer auf die Miete: 19 Prozent (§ 12 Abs. 1 UStG). Beispiel mit erfundenen Zahlen: 1.750,00 € Nettomiete plus 332,50 € Umsatzsteuer ergeben 2.082,50 €.
• Was der Mieter zahlt, regelt der Mietvertrag: Das Beispiel setzt voraus, dass „Nettomiete zuzüglich Umsatzsteuer“ vereinbart ist. Die steuerliche Option allein erhöht die vereinbarte Miete nicht.
• Vorsteuerabzug: Du kannst die Umsatzsteuer aus Rechnungen für Bau, Sanierung und laufende Kosten abziehen, soweit sie auf die optierte Fläche entfallen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG). Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Rechnung. Beim Kauf eines Grundstücks gelten eigene Regeln, die du vor dem Kauf mit dem Steuerberater klärst.
• Für den Mieter neutral, wenn er selbst voll zum Vorsteuerabzug berechtigt ist: Er zahlt die Umsatzsteuer und zieht sie als Vorsteuer wieder ab.
• Umsatzsteuer-Voranmeldungen: Für ein Unternehmen mit vollständigem Vorjahr ist der Voranmeldungszeitraum das Kalendervierteljahr, bei mehr als 9.000 € Steuer im Vorjahr der Kalendermonat. Bei höchstens 2.000 € kann das Finanzamt von der Abgabe befreien. Wer die Tätigkeit neu aufnimmt, gibt nach § 18 Abs. 2 Satz 4 UStG im laufenden und im folgenden Kalenderjahr monatlich ab. Davon abweichend richtet sich der Zeitraum im Jahr der Aufnahme nach der voraussichtlichen Steuer dieses Jahres, und wer im Vorjahr nur einen Teil des Jahres tätig war, rechnet die tatsächliche Steuer auf ein volles Jahr hoch. Diese Ausnahme ist im heutigen Gesetzestext auf die Jahre 2021 bis 2026 befristet (§ 18 Abs. 2 Satz 6 UStG).
• Nebenkosten: Ob sie umsatzsteuerlich das Schicksal der Miete teilen oder eigene Leistungen sind, hängt von der einzelnen Leistung und der Vertragsgestaltung ab. Wie die Nebenkosten deiner Gewerbemiete zu behandeln sind, klärst du mit dem Steuerberater.

4. Das Risiko über zehn Jahre: die Vorsteuerberichtigung

Die Vorsteuer, die du für das Gebäude abziehst, ist an die spätere Nutzung gebunden. Ändern sich die Verhältnisse, wird sie berichtigt. Bei Grundstücken gilt dafür ein Zeitraum von zehn Jahren „ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Verwendung“ (§ 15a Abs. 1 UStG), und für jedes betroffene Kalenderjahr wird von einem Zehntel der Vorsteuer ausgegangen (§ 15a Abs. 5 UStG).

Der typische Auslöser ist ein Mieterwechsel: Zieht nach Jahren ein Mieter ein, für den die Option nicht zulässig ist, wird die Vermietung steuerfrei, und die Vorsteuer wird anteilig zurückgefordert.

Beispiel mit erfundenen Zahlen: Du hast beim Bau 50.000 € Vorsteuer abgezogen, die Fläche wird ab dem 1. Januar 2020 erstmals verwendet; der Berichtigungszeitraum läuft also bis Ende 2029. Vermietest du sie ab dem 1. Januar 2026 steuerfrei, betrifft das die vier Jahre 2026 bis 2029: Zurückzuzahlen sind 4 × 5.000 €, also 20.000 €, verteilt auf diese Jahre.

Auch ein Verkauf innerhalb des Zeitraums kann eine Berichtigung auslösen (§ 15a Abs. 8 UStG). Kleine Beträge sind ausgenommen: Liegt die Vorsteuer auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht über 1.000 €, entfällt die Berichtigung (§ 44 UStDV).

5. Kleinunternehmer? Erst die Kleinunternehmerregelung prüfen

Wer Kleinunternehmer ist, kann nicht optieren: § 19 Abs. 1 Satz 2 UStG schließt den Verzicht nach § 9 dann aus (§ 19 UStG). Kleinunternehmer ist, wessen Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet. Im Jahr, in dem die unternehmerische Tätigkeit aufgenommen wird, gilt dagegen die Grenze von 25.000 € (Umsatzsteuer-Anwendungserlass Abschnitt 19.1 Abs. 3, BMF-Schreiben vom 18.03.2025). Wer schon vermietet, nimmt mit einem weiteren Objekt keine neue Tätigkeit auf.

Maßgeblich ist der Umsatz aller Tätigkeiten desselben Unternehmers, nicht der einzelnen Immobilie: „Das Unternehmen umfasst die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit des Unternehmers.“ (§ 2 Abs. 1 UStG) Das gilt auch für die 800.000-€-Grenze bei der E-Rechnung.

Für Vermieter ist ein Detail wichtig: Steuerfreie Vermietungsumsätze zählen beim Gesamtumsatz nicht mit (§ 19 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG). Wer bisher nur steuerfrei vermietet, liegt deshalb schnell unter der Grenze. Auf die Kleinunternehmerregelung kann man verzichten: Die Erklärung geht an das Finanzamt, für ein Jahr spätestens bis zum letzten Februartag des übernächsten Jahres. Sie ist unwiderruflich, wirkt ab Beginn des Jahres, für das sie gelten soll, und bindet mindestens fünf Kalenderjahre; danach lässt sie sich mit Wirkung ab Beginn eines folgenden Jahres widerrufen (§ 19 Abs. 3 UStG). Kläre die Reihenfolge vor der Option mit deinem Steuerberater.

6. Rechnung und E-Rechnung

Mit der Option wird die Miete steuerpflichtig. Damit bist du verpflichtet, einem Unternehmer innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen; sind beide im Inland ansässig, grundsätzlich als E-Rechnung (§ 14 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 UStG). Ausnahmen gibt es unter anderem für Kleinbetragsrechnungen bis 250 € brutto (§ 33 UStDV).

Übergangsweise geht es noch ohne E-Rechnung (§ 27 Abs. 38 UStG): Für Leistungen in den Jahren 2025 und 2026 darf eine Papierrechnung oder, mit Zustimmung des Empfängers, eine andere elektronische Rechnung wie ein PDF noch bis zum 31. Dezember 2026 übermittelt werden, für Leistungen im Jahr 2027 bis zum 31. Dezember 2027, wenn dein Gesamtumsatz im Vorjahr höchstens 800.000 € betrug. Optierte Gewerbemieten zählen bei dieser Grenze mit, steuerfreie Wohnungsmieten nicht.

Der Mietvertrag als Rechnung: Ein Vertrag kann Rechnung sein, wenn er die Pflichtangaben des § 14 Abs. 4 UStG enthält. Für die E-Rechnung hat das Bundesfinanzministerium Regeln für Dauerschuldverhältnisse wie Mietverhältnisse festgelegt (BMF-Schreiben vom 15.10.2025, Umsatzsteuer-Anwendungserlass Abschnitt 14.1 Abs. 17 und 19):

• Besteht die Pflicht zur E-Rechnung, genügt einmalig eine E-Rechnung für den ersten Zeitraum, in der der Mietvertrag als Anhang enthalten ist oder aus der sich die Dauerrechnung klar ergibt.
• Ändern sich die Pflichtangaben, etwa nach einer Mieterhöhung, ist die E-Rechnung zu berichtigen oder eine neue auszustellen.
• „Solange sich die Rechnungsangaben nicht ändern, besteht für zulässigerweise als sonstige Rechnung erteilte Dauerrechnungen keine Pflicht, zusätzlich eine E-Rechnung auszustellen.“
• Bei einer E-Rechnung müssen die Pflichtangaben im strukturierten Teil stehen; ein bloßer Verweis auf eine Anlage, etwa den Vertrag als PDF, genügt nicht.

Mehr dazu steht in unserem Ratgeber E-Rechnung für Vermieter.

Vorsicht beim Steuerausweis: Wer Umsatzsteuer ausweist, obwohl die Vermietung steuerfrei ist, etwa weil die Voraussetzungen der Option fehlen, schuldet den ausgewiesenen Betrag trotzdem (unrichtiger Steuerausweis, § 14c Abs. 1 UStG). Und nimmt ein Unternehmer den Verzicht zurück, wird der Umsatz rückwirkend steuerfrei; der Leistungsempfänger verliert den Vorsteuerabzug rückwirkend (BFH V R 6/12, dort zu einem Grundstücksverkauf). Für deinen Mieter ist die Option also nicht nur eine Formalie.

7. Typische Fehler

Fehler	Folge
Umsatzsteuer ausgewiesen, obwohl die Voraussetzungen einer wirksamen Option fehlen	Die ausgewiesene Steuer wird nach § 14c Abs. 1 UStG trotzdem geschuldet, der Mieter hat keinen Vorsteuerabzug
Nutzung durch den Mieter nie wieder geprüft	Eine schädliche Nutzungsänderung bleibt unbemerkt; sie kann eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG auslösen
Option nach einer Quote statt für bestimmte Flächen	Der BFH stellt auf eindeutig bestimmbare Teilflächen ab (V R 46/13)
Kleinunternehmerregelung übersehen	Option nach § 19 Abs. 1 Satz 2 UStG ausgeschlossen
Voranmeldungen nach dem Wechsel vergessen	Pflicht nach § 18 UStG nicht erfüllt
Mietvertrag ohne Pflichtangaben als Rechnung genutzt	Keine ordnungsgemäße Rechnung für den Vorsteuerabzug des Mieters

Wie Vecura dabei hilft

In Vecura dokumentierst du die Umsatzsteuer-Option je Gewerbemietvertrag: optiert, Steuersatz und gegebenenfalls das Datum, an dem sie wegfällt. Die Sollstellungen weisen Netto, Umsatzsteuer und Brutto aus. Einmal im Jahr erinnert dich der Fristenkalender daran, beim Mieter die Bestätigung der Nutzung einzuholen. Das ist eine Vorsicht von Vecura, keine gesetzliche Frist.

Für gewerbliche Mieter erzeugt Vecura aus der Mietforderung eine E-Rechnung im Format XRechnung, als UBL oder CII. Vorab prüft Vecura Pflichtfelder wie die Steuerkennung und die Käuferreferenz der XRechnung. Diese interne Vorprüfung ersetzt weder eine Prüfung mit dem KoSIT-Validator noch die steuerliche Prüfung, die beim Steuerberater bleibt.

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Steuerhinweis: Dieser Artikel informiert allgemein über die Umsatzsteuer bei der Vermietung von Gewerbeflächen und ersetzt keine Steuerberatung (Stand: 07.10.2026). Ob und für welche Flächen sich die Option lohnt, hängt von Investition, Mieterstruktur und Planung ab und gehört in die Beratung durch einen Steuerberater.

Quellen: gesetze-im-internet.de (UStG §§ 2, 4, 9, 12, 14, 14c, 15, 15a, 18, 19, 27; UStDV §§ 33, 44), bundesfinanzhof.de (BFH, Urteil vom 19.12.2013, V R 6/12; BFH, Urteil vom 15.04.2015, V R 46/13; BFH, Urteil vom 10.12.2020, V R 41/19; BFH, Beschluss vom 17.08.2023, V R 7/23), bundesfinanzministerium.de (BMF-Schreiben vom 18.03.2025 zur Sonderregelung für Kleinunternehmer; BMF-Schreiben vom 15.10.2025 zur Einführung der obligatorischen E-Rechnung).